Cómo leer el certificado de tradición y libertad antes de ofrecer en un remate

El certificado de tradición y libertad es el documento que cuenta la historia jurídica de un inmueble: quién ha sido su dueño, qué gravámenes ha tenido y qué limitaciones pesan hoy sobre él. Antes de ofrecer en un remate, es la primera revisión que conviene hacer.

Qué es y quién lo expide

Lo expiden las oficinas de registro de instrumentos públicos, de la Superintendencia de Notariado y Registro. Cada inmueble tiene un folio de matrícula inmobiliaria, identificado con un número que el aviso de remate suele indicar (por ejemplo, «50C-1234567»: el código de la oficina de registro y el número del folio).

Cómo pedirlo

• En línea, en el portal de certificados de la Superintendencia de Notariado y Registro, con el número de matrícula.
• En cualquier oficina de registro del país.

Tiene un costo que fija la Superintendencia. Pida uno reciente: el certificado refleja la situación del inmueble en la fecha en que se expide.

Las partes del certificado

1. Encabezado: número de matrícula, oficina de registro, fecha de expedición y el estado del folio.
2. Descripción del inmueble: dirección, tipo de predio y, a veces, cabida y linderos.
3. Complementación: antecedentes de la tradición anteriores a la apertura del folio.
4. Anotaciones: la parte más importante. Cada inscripción tiene un número, una fecha, el documento que la origina (escritura, sentencia, oficio de un juzgado), su naturaleza (compraventa, hipoteca, embargo, cancelación…) y las personas que intervienen («de» quién y «a» quién).

Qué revisar en las anotaciones antes de un remate

• Quién es el propietario actual. Debe coincidir con el demandado del proceso que remata el inmueble.
• El embargo del proceso. Debe aparecer inscrito el embargo que ordenó el juzgado que hace el remate.
• Otros embargos. Si hay embargos de otros procesos, pregunte a un abogado cómo se relacionan con el que remata.
• Hipotecas. El auto que aprueba el remate ordena cancelar los gravámenes hipotecarios o prendarios y los embargos que afecten el bien (art. 455 CGP).
• Otras limitaciones al dominio: patrimonio de familia, afectación a vivienda familiar, servidumbres o usufructo. Requieren estudio particular.
• Demandas inscritas u otros procesos: pueden afectar la compra y conviene consultarlas con un abogado.
• Cancelaciones: una anotación puede cancelar otra anterior. Lea siempre si un gravamen o un embargo ya fue cancelado.

Errores comunes al leer el certificado

• Leer solo la última anotación. La situación del inmueble resulta de todas las anotaciones vigentes, no solo de la más reciente.
• Confundir el embargo con la venta. Que haya un embargo no significa que el dueño haya cambiado.
• Usar un certificado viejo. Entre la fecha del certificado y la del remate pueden inscribirse nuevas anotaciones.
• No comparar con el aviso. La matrícula, el propietario y el inmueble del aviso deben coincidir con el certificado.

El certificado y el proceso judicial

El certificado muestra lo que está inscrito en el registro; el proceso muestra lo que decide el juez. Revise los dos: el estado del proceso en la Consulta de Procesos de la Rama Judicial y las anotaciones del folio. Para entender el proceso completo, lea qué es un remate judicial.

Remates en Capitolio

En el catálogo de remates de Capitolio, cada ficha de miembro muestra la matrícula inmobiliaria que trae el aviso, para que pueda pedir el certificado. Cuando el aviso menciona gravámenes o limitaciones al dominio, la ficha lo señala como un riesgo a revisar.