Remates judiciales en Colombia: qué son y cómo funcionan paso a paso

Un remate judicial es la venta pública de un bien embargado y secuestrado, ordenada por un juez, para pagar con su precio una deuda que se cobra en un proceso. En Colombia lo regulan los artículos 448 a 457 del Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012).

Cómo llega un inmueble a remate

1. Demanda y mandamiento de pago. Un acreedor (un banco, una cooperativa, una persona) demanda el cobro de una deuda y el juez ordena pagarla.
2. Embargo. El juez ordena embargar el inmueble y el embargo se inscribe en el folio de matrícula inmobiliaria.
3. Secuestro. Un secuestre, auxiliar de la justicia, recibe el inmueble para custodiarlo y administrarlo mientras dura el proceso.
4. Avalúo. Se fija el valor del inmueble (art. 444 CGP).
5. Fecha del remate. Con el bien embargado, secuestrado y avaluado, el juez señala fecha y hora para la licitación (art. 448 CGP).

El aviso de remate

Antes de la diligencia se publica un aviso de remate con al menos diez días de anticipación (art. 450 CGP). El aviso indica, entre otros datos:

• la fecha y la hora de la licitación;
• el bien que se remata, con su matrícula inmobiliaria;
• el avalúo y la base de la licitación;
• el porcentaje que hay que consignar para participar;
• el nombre y los datos de contacto del secuestre.

La base: el 70 % del avalúo

La oferta mínima que se acepta es la base de la licitación, que por regla general es el 70 % del avalúo (art. 448 CGP). Por eso es usual que la base sea un 30 % menor que el avalúo. En los procesos divisorios, la primera licitación tiene como base el total del avalúo (art. 411 CGP).

Cómo se participa

1. Consignación. Para hacer una oferta hay que consignar el 40 % del avalúo en la cuenta de depósitos judiciales del juzgado en el Banco Agrario (art. 451 CGP).
2. Oferta en sobre cerrado. La oferta se presenta en sobre cerrado, con el comprobante de la consignación, durante la hora que dura la licitación (art. 452 CGP). En los remates virtuales, el aviso indica cómo y a qué correo enviarla.
3. Apertura. Al terminar la hora, el juez abre los sobres y adjudica el bien al mejor postor.

Después de la adjudicación

• Pago del saldo. Quien gana debe pagar el resto del precio dentro de los cinco días siguientes, junto con el impuesto de remate (art. 453 CGP). Si no lo hace, el remate queda sin efecto, con las sanciones que fija la ley (art. 453 CGP).
• Aprobación. El juez aprueba el remate y ordena cancelar los gravámenes hipotecarios o prendarios y los embargos que afecten el bien (art. 455 CGP).
• Entrega. El secuestre entrega el inmueble a quien lo compró (art. 456 CGP). Si el inmueble está ocupado, la entrega puede demorarse.

Si nadie ofrece

Si no hay ofertas válidas, la licitación se declara desierta y el juez puede fijar una nueva fecha (art. 457 CGP).

Qué conviene revisar antes de ofrecer

• El certificado de tradición y libertad: propietarios, gravámenes y otras limitaciones (patrimonio de familia, afectación a vivienda familiar, servidumbres, usufructo), que pueden requerir estudio particular.
• Si el inmueble está ocupado o arrendado, porque eso afecta la entrega.
• Si hay deudas de predial y de administración.
• El estado del proceso: un remate puede aplazarse, suspenderse o quedar sin efecto. Consulte el proceso en la Consulta de Procesos de la Rama Judicial.

Remates en Capitolio

En el catálogo de remates de Capitolio, cada remate muestra el avalúo, la base, el descuento frente al avalúo y la fecha de la diligencia. Los datos clave se verifican con el aviso de remate y la Consulta de Procesos de la Rama Judicial, y lo que no está verificado se señala.