Cómo participar en un remate judicial en Colombia: requisitos y pasos

Participar en un remate judicial exige preparación: revisar el inmueble y el proceso, consignar un porcentaje del avalúo y presentar la oferta a tiempo. Esta guía resume los pasos según el Código General del Proceso (CGP). Si aún no conoce cómo funciona un remate, empiece por qué es un remate judicial.

1. Antes de ofrecer: revise el inmueble y el proceso

• Lea el aviso de remate completo. Allí están la fecha y la hora, el avalúo, la base de la licitación, el porcentaje que hay que consignar, la modalidad (presencial o virtual) y los datos del secuestre.
• Pida el certificado de tradición y libertad del inmueble, con la matrícula que indica el aviso: propietarios, gravámenes y otras limitaciones (patrimonio de familia, afectación a vivienda familiar, servidumbres, usufructo), que pueden requerir estudio particular.
• Consulte el estado del proceso en la Consulta de Procesos de la Rama Judicial: un remate puede aplazarse, suspenderse o quedar sin efecto.
• Pregunte por el estado del inmueble. El secuestre es quien lo tiene bajo custodia; sus datos aparecen en el aviso.
• Haga la cuenta completa: el precio que ofrecerá, el impuesto de remate, los gastos de registro y las deudas de predial y de administración que pueda tener el inmueble.

2. La consignación

Para hacer una oferta hay que consignar el 40 % del avalúo en la cuenta de depósitos judiciales del juzgado en el Banco Agrario (art. 451 CGP). Es el 40 % del avalúo, no de la base ni de la oferta. El aviso o el juzgado indican los datos para hacerla.

Quien sea el único acreedor ejecutante, o el acreedor ejecutante de mejor derecho, puede ofrecer por cuenta de su crédito sin hacer esa consignación (art. 451 CGP).

3. La oferta

• La oferta debe ser igual o mayor que la base de la licitación, que por regla general es el 70 % del avalúo (art. 448 CGP).
• Se presenta en sobre cerrado, con la oferta firmada y el comprobante de la consignación, durante la hora que dura la licitación (art. 452 CGP).
• En los remates virtuales, el aviso indica cómo y a qué correo enviar la oferta, y el enlace de la audiencia.

4. La audiencia

La licitación dura una hora. Al terminar, el juez abre los sobres y adjudica el bien al mejor postor (art. 452 CGP). A quienes no ganan se les devuelve lo que consignaron.

5. Si gana

• Pago del saldo. Debe pagar el resto del precio dentro de los cinco días siguientes, junto con el impuesto de remate (art. 453 CGP). Si no lo hace, el remate queda sin efecto, con las sanciones que fija la ley (art. 453 CGP).
• Aprobación. El juez aprueba el remate y ordena cancelar los gravámenes hipotecarios o prendarios y los embargos que afecten el bien (art. 455 CGP).
• Registro. El acta del remate y el auto que lo aprueba se inscriben en la oficina de registro de instrumentos públicos; con esa inscripción queda como propietario.
• Entrega. El secuestre le entrega el inmueble (art. 456 CGP). Si el inmueble está ocupado, la entrega puede demorarse.

Lista para el día del remate

• Aviso de remate leído y fecha confirmada en la Consulta de Procesos.
• Certificado de tradición y libertad reciente.
• Comprobante de la consignación del 40 % del avalúo.
• Oferta firmada, igual o mayor que la base.
• En remate virtual: correo de envío y enlace de la audiencia.
• Recursos para pagar el saldo y el impuesto dentro de los cinco días.

Remates en Capitolio

En el catálogo de remates de Capitolio, cada remate muestra el avalúo, la base, el descuento frente al avalúo y la fecha de la diligencia. Los datos clave se verifican con el aviso de remate y la Consulta de Procesos de la Rama Judicial, y lo que no está verificado se señala.