El secuestre en un remate judicial: qué hace y qué pasa si el inmueble está ocupado

En casi todos los avisos de remate aparece un nombre que genera dudas: el secuestre. Entender qué hace es clave para saber en qué estado está el inmueble, si se puede ver antes de ofrecer y quién lo entrega después del remate.

Qué es el secuestre

El secuestre es un auxiliar de la justicia: una persona o entidad que el juez designa para recibir, custodiar y, cuando corresponde, administrar los bienes que se secuestran dentro de un proceso (art. 52 CGP). No es el dueño del inmueble ni representa al acreedor o al deudor: responde ante el juez.

Embargo y secuestro: no son lo mismo

• El embargo saca el inmueble del comercio: se inscribe en el folio de matrícula inmobiliaria y, desde ahí, el dueño ya no puede venderlo libremente.
• El secuestro es la entrega material del inmueble al secuestre, en una diligencia que ordena el juez (art. 595 CGP).

Para que un inmueble llegue a remate, por regla general debe estar embargado, secuestrado y avaluado (art. 448 CGP).

Qué hace el secuestre con el inmueble

• Lo custodia: responde por su cuidado mientras dura el proceso.
• Lo administra cuando produce renta: por ejemplo, si el inmueble está arrendado, administra esos ingresos bajo el control del juez (art. 52 CGP).
• Rinde cuentas al juez de su gestión.
• Lo entrega a quien lo compre cuando el juez aprueba el remate (art. 456 CGP).

Cómo contactar al secuestre antes de ofrecer

El aviso de remate trae el nombre y los datos de contacto del secuestre. Antes de ofrecer, conviene llamarlo para preguntar:

• en qué estado está el inmueble y si se puede ver;
• si está ocupado, por quién (el propio deudor, un arrendatario, otra persona) y desde cuándo;
• si hay un contrato de arrendamiento y quién recibe hoy el canon;
• si conoce deudas de administración o servicios.

El secuestre no está obligado a mostrarle el inmueble a cada interesado, pero muchas veces orienta. Lo que le diga es información útil, no una garantía: lo que vale es lo que consta en el proceso.

Qué pasa si el inmueble está ocupado

Que un inmueble esté ocupado no impide rematarlo, pero sí puede demorar la entrega. Por eso es uno de los puntos que más conviene revisar antes de ofrecer.

1. Cuando el juez aprueba el remate, ordena al secuestre entregar el inmueble a quien lo compró (art. 456 CGP).
2. Si el secuestre no lo entrega, quien remató puede pedir al juez que haga la entrega (art. 456 CGP).
3. Si hay personas que se niegan a salir, la entrega puede requerir una diligencia con el apoyo de las autoridades, y eso toma tiempo.

Si el inmueble está arrendado, consulte con un abogado cómo afecta el contrato de arrendamiento vigente a la entrega y a quien compra.

Qué revisar sobre la ocupación antes de ofrecer

• El aviso de remate y, si es posible, las actuaciones del proceso: a veces registran quién ocupa el inmueble.
• La conversación con el secuestre.
• El certificado de tradición y libertad, para ver si hay arrendamientos o derechos inscritos. Vea cómo leer el certificado de tradición.
• Una visita a la zona, aunque sea por fuera: el estado de la fachada y del barrio dice mucho.

Remates en Capitolio

En el catálogo de remates de Capitolio, cuando el aviso menciona que el inmueble está ocupado o arrendado, la ficha lo señala como un riesgo a revisar. Los miembros ven además el nombre del secuestre que trae el aviso.